El alquiler de viviendas sigue teniendo un talón de Aquiles: la falta de seguridad jurídica de los propietarios,los dilatados y costosos procesos de desahucio o la imposibilidad de recuperar las rentas no pagadas cuando el inquilino se declara insolvente. Muchos propietarios tienen miedo a alquilar sus viviendas. No es para menos. Sólo en la Asociación en Defensa del Propietario de Vivienda (Adeprovi) se han recibido un 20% más de reclamaciones por impago de las rentas en lo que llevamos de año, sobre todo por parte de inquilinos que no pueden pagar el alquiler por problemas económicos.
En 2007 se presentaron en España 22.706 demandas por falta de pago, de las que se estimaron totalmente 21.132 (parcialmente, 692) y se desestimaron 882, según el INE. Con este panorama como telón de fondo y tras varios intentos fallidos para agilizar los procesos judiciales en alquileres y tratar, sin éxito, de poner en marcha los juicios rápidos en materia de desahucios, el Gobierno acaba de anunciar que antes de agosto el Consejo de Ministros enviará al Consejo General del Poder Judicial un anteproyectote reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil.También habrá cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El objetivo es mejorar el marco jurídico de los propietarios para que aumente la oferta del alquiler y bajen los precios.
También está en marcha la creación de 10 nuevos juzgados de Primera Instancia. Seis estarán en Madrid y el resto en Valencia, Málaga, Las Palmas de Gran Canaria y L'Hospitalet de Llobregat. En Madrid se han inaugurado los tres primeros en abril y el resto estará listo en el mes de noviembre.
Estos juzgados buscan agilizar los procesos arrendaticios, que actualmente se demoran entre ocho y once meses. Pero lo cierto es que ninguno de ellos será específico para desahucios, lo que pone en evidencia la eficacia de estas nuevas salas. "La falta de seguridad se resolvería con la creación de juzgados especializados en desahucios y que pudiesen realizar ellos mismos las notificaciones a través de las oficinas de señalamiento inmediato", señala Andrés Vilacoba, abogado de Adeprovi.
A la espera de que estas medidas den sus frutos, todas las miradas se centran en una experiencia piloto: la Unidad de Desahucios Rápidos de Murcia, que depende del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia (TSJ).
Esta oficina ha puesto sobre la mesa las ventajas de la informática para sacar adelante las montañas de papeles agolpadas en los juzgados. El pasado enero logró que el 92% de los fallos de desahucio se ejecutaran y ha conseguido reducir a un 8% las suspensiones de juicios por fallos de citación a los demandados por desconocerse el domicilio o por no poder entregarse la documentación, cuando la media de fracasos en los juzgados de Murcia es del 30%. El trabajo de esta unidad ha sido alabado por el ministro de Justicia, Mariano Fernández Bermejo, y la titular de Vivienda, Beatriz Corredor.
La unidad se encarga de garantizar el cumplimiento de las citaciones a juicios, las resoluciones judiciales dictadas en los procedimientos de desahucio, las notificaciones de sentencia y la ejecución de los desalojos forzosos. "Para lograr estos objetivos dispone de un registro y control individualizado de todos los actos de comunicación y ejecución procedentes de los juicios de desahucios", explica el secretario judicial Juan Luis Bañón.
La erradicación del papel consigue ahorrar un tiempo extraordinario en las comunicaciones. "Nosotros acusamos recibo de la recepción de la diligencia por Internet. Por este mismo procedimiento electrónico se localiza al interesado. También informamos inmediatamente, tanto al juzgado como al propio procurador, del resultado de la diligencia y sus incidencias para que puedan adoptar con rapidez una decisión".
Así, esta oficina ha conseguido que desde que se presenta una demanda en el decanato de los juzgados de Murcia hasta que se efectúa el desalojo forzoso del inmueble transcurran, por término medio, entre tres y cuatro meses.
Hasta ahora el plazo para recuperar la casa se prolongaba hasta los siete meses. Otro logro es que no se suspenda el juicio por defectos en la citación o la incomparecencia de los inquilinos, la mayoría de los cuales son los más interesados en alargar lo máximo posible la duración del pleito. Para ello, la unidad se ayuda de las bases de datos del Padrón Municipal, la Seguridad Social, la Dirección General de Tráfico, Registro Mercantil Central y Catastro.
Con estas armas, la oficina de desahucios puede localizar otras direcciones, como el centro de trabajo de los morosos y evitar viajes infructuosos. Línea directa con la policía La unidad también ha visto facilitada su labor gracias a un protocolo aprobado por el TSJ de Murcia que le permite dirigirse directamente a la policía local y nacional si se hace necesaria su asistencia. De esta forma, se evita que los propietarios tengan que solicitar mediante escrito al propio juzgado que dé la correspondiente orden y que tenga que dictar nuevas resoluciones. Desde la entrada en funcionamiento de esta unidad y hasta el mes de enero, se han señalado 160 lanzamientos o desalojos forzosos de desahucio, con un promedio de ocho por juzgado, de los que un 37% se tuvieron que llevar a efecto por la comisión judicial. En el resto de los casos, un 62%, se suspendió el lanzamiento a petición del propio juzgado, bien porque se había entregado la llave de la vivienda antes de esa fecha o por un acuerdo entre las partes. Pero Murcia es casi una excepción. Y si la jurisdicción ordinaria, de momento, no funciona, se buscan vías alternativas.
Aunque para algunas asociaciones de consumidores el arbitraje que practican algunas empresas es abusivo para el inquilino, lo cierto es que esta fórmula gana peso. Y es que las empresas arbitrales fijan un plazo aproximado de entre 30 y 90 días para obtener un laudo arbitral (sentencia firme de obligado cumplimiento). La Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad se compromete a tener un laudo en 30 días, y de no ser así, adelanta el importe por rentas que se solicite en la indemnización. Basta con adjuntar en la firma del contrato de alquiler el impreso que se adquiere en las inmobiliarias por 52 euros. La firma Arrenta, ha conseguido en su primer semestre 50.000 contratos de arrendamiento.
Fuente: elpais.com
El grupo Alvarez y Rosell están autorizados y homologados para la venta de garantías de alquiler de la corte de arbitraje de derecho y equidad.
